Guía para vender una propiedad paso a paso

Tasación

Seamos sinceros, cuando como propietarios queremos poner el precio a nuestra unidad, entramos en un portal inmobiliario, vemos nuestra competencia, las ventajas y desventajas de nuestro inmueble y ponemos un precio promedio a lo que publican los demás o un precio más alto para ̈negociar ̈.
El problema es que solo se vende el 1,5% de lo que está publicado, eso quiere decir que el mercado no convalida el precio publicado, de hecho es muy común ver departamentos que están publicados hace 4, 5, 6 meses e incluso años.
Propietarios que van bajando el precio pero siempre corriendo detrás del mercado, cuando el mercado paga U$s 100.000, el propietario pide U$s 130.000, no lo puede vender y lo publica en U$s 115.000, pero en ese momento el mercado está pagando U$s 90.000.-
Hay que tener en cuenta que es un mercado con 35 meses a la baja, con pocas perspectivas de haber tocado piso.
Si uno vende y va a comprar, se vende en un mercado alicaído pero se compra en el mismo contexto. Pero si por ejemplo la venta no persigue una posterior compra posicionarse con un precio por debajo de la competencia puede ser una estrategia inteligente ya que sino el mero traspaso va a hacer que venda a un menor valor.

Por ello es importante contar con una tasación profesional y real porque hoy estar fuera de precio cuesta muy caro.

Hoy no basta con publicar en un portal conocido y esperar a que llamen,  hace falta buscar a los clientes y no esperar a que ellos nos busquen.

Oferta

La  inmobiliaria gestiona las visitas al inmueble y administra las ofertas recibidas que reflejan la voluntad de compra y funcionan a modo de reserva, las cuales el vendedor puede aceptar o rechazar. La oferta es una cantidad de dinero que se ofrece como reserva del inmueble.

Al momento de recibir una reserva la inmobiliaria debe suspender la comercialización hasta que haya una desición de la parte vendedora. . Si no se llega a un acuerdo entre las partes la inmobiliaria debe reintegrar integramente la reserva suscrita.

Boleto de compra-venta

Una vez que ambas partes se comprometen a continuar con la operación, se firma el boleto de compra-venta. Se trata de un documento que refleja la promesa bilateral que te compromete a vender y al comprador a efectuar la compra, es decir, a proceder a la escrituración. Además, se deja un monto considerable como seña que suele ser el 30% del valor total del inmueble. En caso de arrepentimiento por parte del comprador, la seña se pierde; en caso contrario donde el que se arrepiente es el vendedor, éste deberá devolver el doble de la seña entregada.

En el documento queda establecido el precio, la fecha o plazo de escrituración, la designación del escribano, la identificación del inmueble, los datos personales, los informes de inhibición y el dominio.

Nosotros por lo general recomendamos un resfuerzo de reserva presentando los certificados de inhibición y doinio para ir a una escritura directa, igualmenteen algunos casos puntuales  es necesario un boleto de compra-venta.

Escrituración

Es el acto formal que establece la compra y venta de la propiedad donde la operación queda efectuada. Antes de la escrituración, el escribano se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la provincia a la que corresponda.

La documentación que necesitás para poder escriturar es:

– El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble

– Boleto de compra-venta, en caso de haberse firmado

– Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor  y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.

Importante: tené en cuenta que si alguno de los firmantes no concurriere a la firma de la escritura es necesario el poder original y con las facultades suficientes del mismo para el acto.

También, es importante tener en cuenta:

– Certificado de no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI): es un certificado que permite quedar exento del ITI, un impuesto nacional a la transferencia de inmueble que retiene el 1,5 % sobre el precio de venta para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación, lo que significa que no tienen uso como vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

Si el vendedor hace uso de la exención del ITI porque a partir de la venta del inmueble va a comprar otra vivienda en el plazo de un año, deberá tramitar el certificado a través de la página de la AFIP.

– El Impuesto a las Ganancias: establece que se debe tributar una alícuota, es decir, una cuota proporcional del 15% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. No se grava sobre la propiedad que se utiliza para vivienda.

Obtené más información sobre ITI e Impuesto a las Ganancias acá

– El Impuesto de Sellos: un impuesto de alcance local, por lo tanto varía en cada provincia, en CABA es del 3,6 % y en GBA del 2% sobre el precio del inmueble o el valor de referencia de inmuebles, el que sea mayor. Según usos y costumbres la mitad de este impuesto es absorbido por la parte compradora y la otra mitad por la vendedora.

– El COTI (Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles): es un deber informativo que debe ser obtenido por el propietario mediante la página web de AFIP previo a la escrituración, siempre que el valor del inmueble sea superior a $1.500.000.

En el caso de ser un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito contar con:

– Una copia del reglamento de copropiedad y administración o del reglamento de propiedad horizontal

– Los datos de contacto de la administración del edificio

– El libre de deuda de expensas

– En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal

En caso de haber recibido el inmueble por  herencia: el escribano solicitará  la Declaratoria de Herederos inscripta o se pondrá en contacto con el abogado que lleve la sucesión para  inscribirla conjuntamente con la compraventa, por lo se conoce como “tracto abreviado”.

Si el inmueble se recibió por donación solo necesita la escritura de donación.

Pago

Se realiza junto con la escrituración, donde queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. La división de gastos puede acordarse, pero, según usos y costumbres, los gastos que debés afrontar como vendedor de un inmueble son para demostrar ser el dueño, evidenciar la situación impositiva y jurídica del inmueble y realizar el estudio de títulos:

– Honorarios de inmobiliaria, el 4% sobre el precio de la venta.

– Impuesto de sellos, la mitad la abonás como vendedor y la otra mitad el comprador.

– El impuesto a la Transferencia de Inmuebles

– El Impuesto a las Ganancias